ARSA NEDİR?
Arsa, imar planı içinde yer alan ve üzerine yapı yapılmasına izin verilen toprak parçasıdır. Tarla veya bahçeden farkı, imar planına dahil olmasıdır. Yani belediye, bu alan için yapılaşma koşullarını (kat adedi, çekme mesafesi, emsal değeri vb.) önceden belirlemiştir.
Bir arsanın değeri, bulunduğu bölgedeki altyapı ve imar durumu ile doğru orantılı olarak artar. Arsa yatırımının en cazip yanı, değer artışı potansiyelidir. Ancak bu yatırım, kısa vadede gelir getirmez; çünkü üzerinde yapı bulunmadığı sürece kiraya verme ya da işletme imkanı yoktur. Ayrıca imar planında yapılacak değişiklikler, arsayı olumsuz etkileyebilir.
ARSA TAPUSU NEDİR?
Bir taşınmazın tapusunda “nitelik” hanesinde arsa yazıyorsa, bu mülkün tapusu arsa tapusudur. Arsa tapusu genellikle mavi renkle düzenlenir ve taşınmazın üzerinde henüz yapı bulunmadığını gösterir.
Bu tapu sahibine, arsa üzerinde tam mülkiyet hakkı verir; ancak bu, doğrudan bir daire veya dükkanın sahibi olunduğu anlamına gelmez. Tapu yalnızca toprağa ilişkindir. Bina yapımı, ruhsat alınması ve iskan işlemleri bu tapudan ayrı süreçlerdir.
Arsa tapusuna sahip maliklerin, üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda arsa payları büyük önem taşır. Mevcut yapılarda daire ve işyerlerinin önceden tespit edilmemesi, yeniden yapım sürecinde ciddi mağduriyetlere neden olabilir.
Arsa tapulu bir bağımsız bölüm satın alırken, daire veya işyerine ait arsa paylarının doğru ve adil şekilde dağıtılmış olması gerekir. Eğer bu dağıtım hatalı yapılmışsa, arsa payı düzeltme davası açılarak durum düzeltilebilir. Bu dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde ve kat maliklerinden birinin başvurusu ile açılabilir.
Yapının yıkılması halinde, maliklerin dairelerinin metrekare bilgileri kaybolabileceği için, haklarını arsa payları üzerinden belirlemek gerekir. Böylece, yeni imar planında arsaya düşen pay oranına göre daire veya işyeri hakkı tespit edilir
KAT İRTİFAKLI TAPUNEDİR?
Bir binanın inşaatı başlamış ama henüz tamamlanmamışsa, o bina için kat irtifakı kurulabilir. Kat irtifakı tapusu da kırmızı renklidir; fakat tapuda “nitelik: arsa” ibaresi yer alır. Bu, binanın henüz bitmediğini, ama her bağımsız bölümün (örneğin daire veya dükkanın) kime ait olacağının belirlendiğini gösterir.
Kat irtifakı, hem alıcı hem de müteahhit açısından güvence sağlar. Çünkü proje tamamlandığında herkesin arsa payı ve bağımsız bölümü önceden belirlenmiş olur. Ancak inşaat tamamlanmadığı sürece malik, fiilen daire sahibi sayılmaz. Bu durum, müteahhidin projeyi bitirmemesi veya iskan alamaması halinde ciddi mağduriyetlere yol açabilir.
KAT MÜLKİYETLİ TAPU NEDİR?
İnşaatın tamamlanması ve belediyeden iskan ruhsatı alınmasıyla, kat irtifakı kat mülkiyetine dönüşür. Tapu yine kırmızı renklidir, fakat bu kez “nitelik: mesken, işyeri, depo” gibi ibareler bulunur.
Kat mülkiyetli tapu, en güvenli tapu türüdür. Artık sadece arsa payı değil, bağımsız bölümün kendisi de tapuya konu olmuştur. Artık tapuda bağımsız bölümün kaç m2 olduğu, ne kadar kullanım alanına sahip olduğu tapuda belirtilir. Bankalar, belediyeler ve resmi kurumlar açısından da en geçerli mülkiyet türüdür.
